Mercado Inmobiliario

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Introducción al mercado inmobiliario


Guardo con cariño recuerdos de como me adentré en el mundo de las inversiones y la economía. Fue meditando la decisión de adquirir una casa en propiedad, allá en los albores del 2011. Una enorme burbuja inmobiliaria había estallado en España algunos años antes (2008-2009), en el contexto de una crisis financiera mundial. El gobierno estaba promocionando de una forma descaradement brutal la adquisición de viviendas para que el agonizandte sector inmobiliario no se estrellara todavía más. De poco le sirvió. En los momentos de escribir estas líneas (2016) los inmuebles se han desplomado mas de un 45% de media.

Si bien el sector inmobiliario es tremendamente hetereogeneo, todos los inmuebles han caido. Desde el 5-6% en centro de Madrid, hasta el 80% de complejos como Seseña o ciertas partes de la costa levantina. Renuncié en ese momento a endeudarme de por vida en un inmueble que me atara por siempre en un mismo sitio, y desde entonces he triplicado mi capital, en lugar de pagar intereses a un banco en aras de poseer un pedazo de tierra que si me quedara sin trabajo el banco me quitaría sin saldar la deuda. La opción es el alquiler, el cual también aha bajado, favoreciendo a los que hemos optado por esta "hipiesca" solución. Por otra parte sabia e inteligente desde mi punto de vista.

El sector inmobiliario ha tendido siempre a ser el caballo de troya de los lobies y de los gobiernos para engañar a la poblacion de a pie para que adquierean una propiedad inmobiliaria. Esto ocurre mucho mas patentemente en la fase expansionista del ciclo economico. Cuando el crédito se ablanda y el dinero fluye a expuertas, la adquisición de una vivienda en propiedad es mucho mas fácil incluso para los que no tienen un gran poder adquisitivo, ya que los bancos dan créditos a casi todo el mundo.

Esto es justo lo que pasó en el Crash del 2007-2008. Los prestamos dados a los llamados NINJAS (No Income, No Asset, No Job) abundaban en los balances de todos los grandes bancos, por lo que debian quitarselos de encima ante una probabilidad de imapgo muy alta. Así decidieron mezclarlos con otros prestamos e hipotecas con una probabilidad de pago más segura, consiguiendo asi una puntuacion alta en las agencias de calificación. Estas hipotecas "basura" y las hipotecas buenas se mezclaban en instrumentos llamados CDO, y se vendían a otros bancos, contaminándose todos entre ellos, y haciendo esta crisis global. Hasta que el 2007 la burbuja crediticia pinchó y gigantes centenarios como Lehman Brothers quebraron. Todos los activos bajaron, incluso el ferreo sector inmobiliario, que se desplomó, como todos los demás. La vendida de moto de que los pisos nunca bajan se rompió, sobre todo en España: cualquier activo puede bajar y subir.

Estas dos grandes películas, tanto "The Big Short" como "WallStreet 1 y 2" ilustran bastante criticamente el sector financiero. The Big Short está basada mucho mas en hechos reales y con personajes y actuaciones basados en lo que realmente pasó. Altamente recomendables si se quiere entender el mundo financiero.

Burbuja Inmobiliaria y recuperación de los precios

Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en el 2008, cuando los precios de la vivienda comenzaron a desplomarse, este activo ha caido desde un 20% de los barrios mas exclusivos hasta un 80% en zonas de playa y aisladas como Seseña. No obstante todo lo que comienza tiene un final, y los precios de la vivienda estan comenzando a recuperarse, incipientemente al menos.

Dado de lo hetereogéneo del mercado inmobiliario, no todos los precios van al unísono. En algunas zonas todavia estan cayendo, en otras se ha mantenido (como en los centros de la capital, sobre todo en los barrios mas pudientes), y en otras esta ya repuntando al alza. No obstante no verenmos un crecimiento del valor de los activos como en los comienzos del los años 2000, ya que el crédito sigue siendo duro y la ecónomia española solomesta comenzando a mejorar.

A la vez, el contexto europeo no es de una recueperación ecónomicva sólida, y en España particulamente, la situación de las familias no es precisamente boyante. Sobre todo si hablamos de jóvenes, su estado laboral es más que precario, lejos de tener capacidad de endeudarse aún mas en la compra de activos inmobiliarios.

A esta situacion de precaria recuperación debemos sumar el stock enorme de viviendas que todavía no se absorvido, ni de lejos. Aún hay miles de viviendas vacias, por lo que a mayor oferta mayor pujanza a la baja en el índice de precios.

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La pregunta que me surge ahora es, ¿Por qué los precios del aqluiler no han bajado casi nada durante la crisis? No al menos al ritmo de la compra venta de inmuebles.

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